Resumen de Explicando precios unitarios de inmuebles urbanos: un índice multicriterio para análisis de regresión
Pau Miró i Martínez, Eladio Jorge Silvestre Barber
Los modelos de regresión y más especialmente las técnicas de análisis multivariante tales como, el análisis factorial y de componentes principales, han venido siendo una metodología estándar para abordar problemas de tasación inmobiliaria. Esta metodología se viene aplicando en países anglosajones con objeto de estimar precios unitarios para inmovilizados rústicos y urbanos. Sin embargo, se tropieza con una dificultad en el campo de las aplicaciones cuando faltan bases de datos , ya que el número de variables explicativas que conviene introducir en los modelos es muy alto si se quiere contemplar la influencia de múltiples factores sobre los precios de mercado. En muchos países apenas se cuenta con ficheros suficientemente extensos y organizados para proporcionar datos fiables al investigador. Principalmente por este motivo, las tasaciones que se apoyan en modelos estadísticos son escasas dentro de la practica pedicial corriente en dichos países.
Como alternativa, intentamos en este articulo desarrollar un modelo de regresión con una única variable exógena que sintetice el cumulo de factores explicativos sobre los precios de mercado. Esta única variable exógena se construye como una función de utilidadcompromiso , recurriendo a un enfoque multicriterio. Cada uno de los factores que pueden influir sobre el precio se visualiza como un criterio de evaluación , el cual entra a formar parte de una función �utilidad-compromiso� como atributo de la misma , una vez normalizado. A veces el atributo es susceptible de medida física o económica, mientras que otras veces se cuantifica a traves de escalas semánticas. La normalización del atributo se realiza tomando como referencias los valores ideales ( anchor or ideal values ) y antiideales ( nadir or anti-ideal values ). La función de utilidad �compromiso tiene dos clases de parámetros característicos : 1) Los pesos preferenciales en un contexto de trade-off alrededor del punto ideal; y 2) los coeficientes de aversión al riesgo relativo a errores de medida. Los pesos se estiman mediante un proceso de jerarquías analíticas que permite depurar inconsistencias cuando se recoge información empírica sobre preferencias de mercado. Los coeficientes de aversión al riesgo se estiman, a su vez, mediante diálogos interactivos entre el analista y los expertos en las técnicas de medida.
Una vez especificada la función de utilidad- compromiso, esta función determina un índice capaz de reflejar sintéticamente los numerosos factores que impactan sobre el precio unitario. De este modo el índice multicriterio se convierte en una apropiada variable exógena, la cual se correlaciona con la variable endógena ( precio unitario ) a traves de una regresión simple, con las conocidas ventajas de esta regresión.
La anterior metodología se aplica a un caso estudio sobre precios de inmuebles en la ciudad de Alcoi ( Alicante ).
