Creatividad, equidad y buena fe en tiempos de coronavirus: contratos de arrendamiento de local de negocio

• MERCÈ RIBATALLADA ^[1]
  1. [1] Abogada
• Localización: Revista Aranzadi Doctrinal, ISSN 1889-4380, Nº. 6, 2020
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • Creativity, equity and good faith in times of coronavirus: commercial lease agreements
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• Resumen
  • español

    El artículo 10 del Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 obliga al cierre de locales comerciales (con determinadas excepciones). Ello implica para el arrendatario la imposibilidad de utilizar el local arrendado, frustrándose así (aunque temporalmente) la finalidad por la que suscribió el contrato de arrendamiento. Ante esta tesitura, en este estudio nos centramos en analizar los distintos fundamentos tanto legales como jurisprudenciales en los que podría apoyarse el arrendatario para justificar una suspensión del contrato (y así, suspensión del pago de la renta), o en todo caso, una modificación del contenido obligacional del contrato para de algún modo restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes. Para ello, se analizan: 1) algunos preceptos del Código Civil (artículos 1558, 1575, 1560) y de la ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 26) sobre determinados mecanismos que podrían permitir dicha suspensión; 2) el concepto legal (artículo 1105 del Código Civil) y jurisprudencial de fuerza mayor; 3) el concepto legal (artículos 1184 y 1272 del Código Civil) y jurisprudencial de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, con especial profundización en la posibilidad de apreciarla con carácter temporal y transitorio, y ello con referencia a la jurisprudencia de postguerra; 4) la cláusula implícita rebus sic stantibus; y 5) breve referencia al principio de conmutatividad en los contratos sinalagmáticos, así como a la teoría de la causa de los contratos.

  • English

    Article 10 of the Royal Decree that declares the state of alarm for the management of the sanitary crisis caused by the Covid-19 forces the closure of commercial premises (with several exceptions). This implies for the tenants the impossibility to use the leased premises, which frustrates (although temporarily) the purpose for which the tenant entered into the lease contract. Against this background, in this study we analyze different legal grounds (from our law and case law) on which the tenants could rely to justify a suspension of the lease agreement (and therefore, suspension of the payment of the rent), or an amendment of the content of the agreement in order to better balance the position of the parties. To this end, we analyze: 1) several provisions of the Civil Code (articles 1558, 1575, 1560) and the Law for Urban Leases (article 26) that foresee mechanisms that could justify the suspension; 2) the force majeure in the law (article 1105 of the Civil Code) and in the case law; 3) the impossibility of performance in the law (articles 1184 and 1272 of the Civil Code) and in the case law, with a special reference to the post-war case law and the temporary nature of the impossibility of performance; 4) the implied clause rebus sic stantibus or hardship; and 5) a brief reference to the commutative principle in bilateral agreements and to the basis of the contract.