Resumen de Precio del suelo dado por la oferta del mercado y el avalúo municipal: Relaciones y distribución espacial en la ciudad de Cuenca

Jaime Bojorque Iñeguez, Cristina Chuquiguanga Auquilla, Cristina Peralta Peñaloza, Paula Flores Chafla

• español

  En el presente documento se analiza la relación entre el precio de mercado y el valor catastral de los lotes baldíos, urbanizados y de propiedad horizontal, y su distribución espacial dentro del área urbana de la ciudad de Cuenca, con una superficie aproximada de 74 km2. El valor catastral de los lotes se obtuvo del portal del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado del Cantón Cuenca. Mientras que el precio de mercado se consiguió de las ofertas inmobiliarias publicadas en el período septiembre 2019 a marzo de 2020. De los 100,203 lotes, dentro del área de estudio, 994 lotes, de los cuales se encuentran disponibles el precio de mercado y el valor catastral, fueron incluidos en el estudio. En total, se utilizaron en el análisis 421 lotes sin construir, 518 parcelas construidas y 55 propiedades horizontales. El precio del suelo según la tasación municipal equivale, en promedio, al 54.15% del precio de mercado, lo que demuestra que el valor catastral de las propiedades está subvalorado. La autocorrelación espacial entre el precio de mercado y el valor catastral se derivó utilizando las estadísticas I de Moran y Gi*. Se determinaron lotes con precio de mercado alto con respecto al valor catastral, el 5% de los predios mostraron valores superiores al 4.82 con un máximo de 11.39. Considerando estos aspectos, los municipios, dado que la sociedad cambia a un ritmo acelerado, deben modernizar y renovar el sistema catastral, que tradicionalmente se considera que funciona bien, pero en muchos casos está desactualizado.

• English

  The paper analyzes the relationship between the market price and the cadastral value of vacant lots, built-up lots, and horizontal property, and its spatial distribution within the urban area of the city of Cuenca, covering an area of approximately 74 km2. The cadastral value of the lots was obtained from the Autonomous Decentralized Municipal Government of the Canton Cuenca. Whereas, the market price was obtained from the published real estate offers in the period September 2019-March 2020. Of the 100,203 lots within the study area, 994 lots, of which the market price and cadastral value are available, were retained in the study. In total 421 unbuilt-plots, 518 built-plots, and 55 horizontal properties were used in the analysis. The land price by the municipal appraisal equals on average 54.15% of the market price, showing that the cadastral value of the properties is undervalued. The spatial autocorrelation between market price and the cadastral value was derived using Moran’s I and Gi* statistics. Lots were observed with a high market price, 5% of the properties presented values higher than 4.82 with a maximum of 11.39. These high values do not have a clear explanation, except speculation given by the market. Given the difference between both measures, municipalities, given society changes at a rapid pace, should modernize and renew the cadastral system, which traditionally is seen as well-functioning but in many cases is outdated.