Resumen de Expectativa y realidad. Los efectos de la nueva Ley de alquileres en un contexto de pandemia e inflación en Argentina
- español
Después de 45 años, Argentina sancionó una nueva regulación integral para el mercado de alquileres residenciales. A partir de la misma, un conjunto de prácticas y decisiones que comúnmente solían definirse de manera privada pasaron a tener un encuadre jurídico, al menos en lo normativo. Con posterioridad a la promulgación de la ley, sin embargo, la situación del mercado sufrió cambios significativos, tanto en términos de precios como en cantidades ofertadas. Esto motivó que -desde ámbitos ligados a los propietarios, intermediarios e inquilinos- se sostuviera que la nueva regulación fue perniciosa para todas las partes. En este trabajo nos proponemos discutir tal aseveración a partir de la puesta en consideración de otros fenómenos, algunos coincidentes, como la pandemia del Covid 19 o el Decreto presidencial 320/2020, pero otros menos presentes en el debate, tales como los resultados inflacionarios de 2018 y 2019, la evolución de los precios relativos y la coexistencia de distintos precios al interior del mercado de alquileres. Para tal fin, implementamos un análisis cuantitativo basado en la recolección de avisos de oferta de alquiler de portales de internet, tomando en cuenta no solo los precios sino las condiciones de contratación descriptas. En base a ello, diferenciamos entre la evolución de los precios de oferta y los precios finales de contrato. Esto nos permite concluir que en algunos aspectos la nueva legislación se caracterizó por representar continuidades más que grandes rupturas, y que los principales aumentos de los precios de oferta no constituyen necesariamente una consecuencia de la Ley 27.551.
- English
After 45 years, Argentina passed a new comprehensive regulation of the residential rental market. As a result, a set of practices and decisions that used to be privately resolved gained legal framework, at least as regards the normative side. However, after the law the rental market suffered major changes, both in terms of prices and quantities, from which owners, real estate agents and tenants started to claim that the law was harmful to all parties. In this article we propose to discuss such claim in light of other phenomena, some of them concurrent –the Covid 19 pandemic or the presidential decree 320/2020–, but also others least mentioned in this debate, such as the inflation of 2018 and 2019, the change in relative prices and the coexistence of different prices in the rental market. For this purpose, we will carry out a quantitative and qualitative analysis based on apartments offered for rent on the internet, taking into account not only prices but also the conditions outlined in the descriptions. Based on this, we will distinguish between supply prices and prices at the end of the contract. This will allow us to conclude that in some respects, the new legislation represented continuities more than ruptures, and that the main supply price increases are not a necessary a consequence of the Law 27.551.
