Resumen de Arendamientos en AENA ¿qué hacer cuando se acaba la bonanza?: Aportaciones actualizadas al régimen jurídico de los arrendamientos comerciales en AENA
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Los usuarios de cesiones de terrenos y locales comerciales en los aeropuertos, vinculados o no a la actividad aeronáutica, se rigen por la LAU desde 2011 y su regulación específica de derecho privado. El que realicen actividades de negocio en esos terrenos o locales en algunos casos implica múltiples relaciones complejas más allá del mero acto de alquilar superficies. El precio del arrendamiento contempla ese desarrollo comercial conjunto que sirve para calcular un canon variable en la renta a pagar. Esa renta a veces establece un mínimo fijo, la RMGA, que se paga en todo caso cuando no se llegue al umbral de aplicación del variable, en virtud del traslado del “riesgo operacional” hacia el arrendatario comercial.
La normativa anticrisis sanitaria sobre arrendamientos significa el reconocimiento de la “fuerza mayor” en varias propuestas normativas que confluyen en el RD 35/2020. Los grandes tenedores como Aena han de realizar una oferta a sus arrendatarios de reducción del 50% en su renta por el periodo de estado de alarma y varios meses complementarios, o una moratoria del pago de esas rentas de hasta 2 años, en defecto de acuerdo entre partes. Esa reducción o moratoria vincula a Aena que la ha ofrecido mejorada a sus arrendatarios, dentro del marco de medidas anticrisis y de defensa de la empresa. Aunque por razón legal se limitaría operar sobre los costes fijos, las RMGAs de sus arrendatarios que incluyen esa parte de pago por actividad, están dentro de la oferta de reducción pese a ser segregables. La caída del tráfico y la crisis en los negocios comerciales de los aeropuertos españoles durante 2020 va a significar un fuerte decremento de ingresos en el gestor, como ya lo está significando para los propios operadores. En caso de no existir acuerdo en cómo afrontar la solución a esta crisis se prevé un conflicto jurídico de gran magnitud.
- English
Users of land transfers and commercial leases at airports, linked or not to aeronautical activity, have been governed by the LAU since 2011 and its specific regulation of private law. The fact that they carry out business activities in those lands or premises in some cases involves multiple complex relationships beyond the mere act of renting surfaces. The lease price provides for this joint commercial development that serves to calculate a variable tax on the income to be paid. This income sometimes sets a fixed minimum, the RMGA, which is paid in any case when the threshold for the application of the variable is not reached, by virtue of the transfer of the "operational risk" to the commercial tenant.
The sanitary anti-crisis regulations on leases mean the recognition of "force majeure" in several policy proposals that converge in RD 35/2020. Large holders such as Aena must make an offer to their tenants of a 50% reduction in their income for the alarm status period and several supplementary months, or a moratorium on the payment of those rents of up to 2 years, in the event of agreement between parties. This reduction or moratorium binds Aena who has offered it improved to its tenants, within the framework of anti-crisis and defense measures of the company. Although for legal reasons it would be limited to operating on fixed costs, the RMGAs of their tenants, which include that part of pay-per-activity, are within the reduction offer despite being segregated. The drop in traffic and the crisis in the commercial business of Spanish airports during 2020 will mean a sharp decrease in revenue in the manager, as it is already meaning for the operators themselves. In the absence of agreement on how to deal with a solution to this crisis, a major legal conflict is envisaged.
