Déficit de vivienda y micro desarrollo residencial en Chile: un “análisis de cabida”

• Salvador Orellana-Martínez ^[1] ; Ernesto López-Morales ^[2]
  1. [1] Universidad de Chile

     Universidad de Chile

     Santiago, Chile

     
  2. [2] Universidad San Sebastián

     Universidad San Sebastián

     Comuna de Concepción, Chile

     
• Localización: Ciudad y territorio: Estudios territoriales, ISSN-e 2659-3254, ISSN 1133-4762, Nº 216, 2023, págs. 507-522
• Idioma: español
• Títulos paralelos:
  • Housing deficit and residential micro development in Chile: a “development capacity” analysis
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    En Chile, el desarrollo de edificios residenciales en altura acotada y densidad media para barrios interiores de las ciudades aparece como una solución posible para resolver el déficit de vivien-da y evitar una excesiva verticalización, aunque pocos estudios exploran su factibilidad normativa y financiera. Con este fin, y dentro de la ciudad de Santiago, el presente estudio realiza un “análisis de cabida” en cuatro predios seleccionados por criterios de cercanía a servicios y normativas urbanas en media altura y densidad. Se aplica un prediseño volumétrico y cálculo financiero simple para cada uno de los casos, considerando variables de costos de suelo y construcción, precios de venta, impuestos y normativas reales. Los resultados muestran que existe factibilidad económica y normativa en estos micro desarrollos, con retornos superiores a 10%, que puede aumentarse mediante respaldo estatal a la adquisición de suelo e incentivos tributarios. En las conclusiones se sugiere la necesidad de una política pública que facilite el financiamiento de micro desarrollos en barrios históricos, como alterna-tiva a los aumentos de altura y densidad en los planes reguladores

  • English

    In Chile, as the housing shortage grows, developing mid-height, mid-density housing in inner areas of the city seems a feasible measure to reduce the housing shortage, although few studies assess the planning feasibility and financial revenue of these developments. The present study simulates mid-rise developments in four vacant land plots across the inner Santiago area, selected for their proximity to ser-vices and restrictive building codes. The study comprises volumetric pre-designs and simple financial cal-culations, including actual variables of land and building costs, sales prices, taxes, and planning codes. The results suggest that the current urban guidelines allow mid-height, mid-density housing developments, with economic returns of 10% or above, a rate that a policy of state support for land acquisition and tax incentives could increase. The conclusions suggest no need to upzone the inner land. However, a state policy of financial support of mid-rise developers seems advisable.