Urgencias en la regulación de fraccionamientos cerrados ante las lagunas y antinomias en el marco jurídico mexicano

• Autores: Karina Soto
• Localización: Desafíos Jurídicos: La conjugación del derecho, ISSN-e 2954-453X, Vol. 2, Núm. 2, 2022 (Ejemplar dedicado a: Enero-Junio 2022), págs. 114-129
• Idioma: español
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    El presente análisis realiza una aproximación hacia la complejidad para el establecimiento de parámetros de ordenamiento territorial desde los diversos recursos normativos ante la urbanización y construcción de los “nuevos” formatos de vivienda ofrecidos por el mercado inmobiliario. Dicha situación se replica en ciudades mexicanas y latinoamericanas. La figura del fraccionamiento habitacional parece poco relevante en el contenido de leyes y reglamentos vigentes en materia de desarrollo urbano. Sin embargo, en la práctica, dicha tipología se ha diseminado y reproducido a una velocidad dejando evidencias de los vacíos legales y la falta de control para establecer jurídicamente los atributos espaciales (urbanísticos y arquitectónicos), la constitución legal de representantes, la administración de servicios, el carácter público de áreas verdes (parques y plazas), entre otros. Lo anterior, produce desajustes en cuanto a segregación, desigualdad, vulnerabilidad, inseguridad, entre otros, con lo cual se demuestra la incapacidad legal de parte de los municipios que solo se responsabilizan del cumplimiento cuantitativo (área vendible, uso de suelo, infraestructura y espacios de cesión) más no así de la evaluación de otros factores determinantes para asegurar espacios de habitabilidad. El análisis comparativo permite identificar la variedad de asuntos incorporados para control de los fraccionamientos habitacionales para posteriormente demostrar la urgencia de homologación y adición de temas dentro del marco normativo en cuestión. El establecimiento de los mismos permitirá que se mejoren las condiciones operativas al habilitarse dichos productos en el Estado de Nuevo León o en cualquier otra ciudad de México.

  • English

    The presented analysis attempts to address the complexity of establishing the parameters for territorial sorting according to the various normative resources regulating urbanization and construction of the "latest" housing formats offered by the real state market.. This situation is replicated in Mexican and Latin American cities. The gatted communities typology seems irrelevant in the current laws and regulations on urban development. However, this typology has disseminated and reproduced rapidly in practice, leaving evidence of legal gaps and lack of control to the legal establishment of the spatial attributes (urban and architectural), the legal constitution of representatives, the administration of services, and the public nature of public spaces (parks and squares). The latter produces imbalances in segregation, inequality, vulnerability, and insecurity, demonstrating the legal incapacity of the municipalities responsible for quantitative compliance (salable area, land use, infrastructure, and spaces session), but not for the evaluation of other determining factors to ensure habitability. A comparative analysis allowed the identification of the distinct aspects related to the control of gatted communities and the demonstration of the urgency of homologation and addition of issues within the regulatory framework. The enablement of such products in the State of Nuevo Leon or any other Mexican region may improve their operating conditions.