Resumen de Influencia de los indicadores de calidad de zona en la rentabilidad y riesgo inmobiliario: caso residencial Barcelona
El presente trabajo tiene el propósito de establecer y medir la influencia de los elementos de calidad de zona, en los indicadores inmobiliarios de rentabilidad y prima de riesgo; entendiendo por zona, al espacio urbano diferenciado dentro de la ciudad denominado 'barrio'.
La obtención de la tasa de rentabilidad inmobiliaria se fundamenta en Modelos de Precios Hedónicos y en el Enfoque de Capitalización de Rentas, en específico en el Método de Capitalización Directa. La prima de riesgo, se obtiene de forma indirecta, a partir del resultado de la tasa de rentabilidad inmobiliaria para cada barrio y del concepto teórico expresado por Fisher en 1930 y utilizado actualmente por el Appraisal Institute, donde la tasa de rentabilidad es igual a la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo del negocio.
La estimación de los indicadores de calidad de zona, parten de la recolección de información asociada a la calidad de barrio, fundada en los factores de calidad del entorno urbano, de la edificabilidad, de la accesibilidad y de la jerarquía social. La recogida de indicadores, produce una gran cantidad de variables, mismas que son tratadas con técnicas de reducción de la información, como son los Componentes Principales y la Distancia Ponderada 2; con las cuales se minimiza su número, pasando al nivel de componentes, posteriormente a factores y finalmente a un indicador sintético de calidad de zona.
Se utilizan las cuatro diferentes formas de presentar los elementos de calidad de zona, en la contrastación de sus valores, con las tasas de rentabilidad y primas de riesgo inmobiliarias estimadas en cada barrio. Donde se aplica la técnica de Regresión Lineal Múltiple aproximada por mínimos cuadrados ordinarios, con la cual se establecen las primeras relaciones entre la tasa de rentabilidad y prima de riesgo, con los indicadores de calidad de zona, los componentes de calidad de zona, los factores de calidad de zona y el indicador sintético de calidad de zona.
Los modelos resultantes de la técnica de regresión lineal, aplicados a los componentes, factores e indicador sintético de calidad de zona, arrojan residuos autocorrelacionados espacialmente, por lo que se utiliza la Regresión Geográficamente Ponderada, para considerar el efecto de esta asociación espacial de valores.
Los modelos de mayor explicación (85.54% de R2 corregida) de la tasa de rentabilidad y de la prima de riesgo, se fundamentan en los componentes de educación, inmigración y uso del suelo; sin embargo el orden de explicación individual de los componentes es: educación, ocupación, renta, consumo de techo, motorización, edificación, accesibilidad a puntos importantes y otros.
Los resultados muestran como las mejoras en los indicadores de calidad de zona, representan decrementos en los valores de la tasa de rentabilidad y riesgo inmobiliario; donde la jerarquía social de la zona es el principal elemento en la explicación de la rentabilidad y el riesgo, seguido en orden de importancia, por elementos de accesibilidad, edificación y entorno urbano.
