Resumen de Factores de riesgo de los fondos inmobiliarios españoles
Los Fondos Inmobiliarios españoles se crearon a partir de la Ley 19/1992, de 7 de Julio, con la pretensión de incrementar el mercado de alquiler en España, e introducir en el sistema financiero unas nuevas Instituciones, caracterizadas por su seguridad y rentabilidad a largo plazo. Transcurridos 15 años desde la creación del 1er fondo inmobiliario, no se han cumplido expectativas.
En la tesis se investigan los factores de riesgo, sistemáticos y específicos, que han incidido en las rentabilidades de los fondos durante el período 1/1/2002 a 31/12/2008, revisando especialmente la incidencia de los ciclos del mercado inmobiliario y las protecciones que establece la ley para reducir el riesgo de estas Instituciones. Se contrastan los factores de riesgo: tamaño, liquidez y comisiones de gestión y depósito, y los índices de mercado: índice de vivienda libre, Ibex-35 y tipo de interés hipotecario. Se elaboran dos índices representativos de la totalidad de los fondos inmobiliarios, ponderado y sin ponderar por el valor patrimonial, que se contrastan con los índices de mercado y variables macroeconómicas mencionadas.
Los resultados muestran las limitaciones que suponen los porcentajes obligatorios de inversión mínima en inmuebles, liquidez y viviendas, impidiendo una gestión eficiente en términos de riesgo-rentabilidad; también se confirma la protección que ejercen los criterios de prudencia en las valoraciones, fijados en la ley, frente a las oscilaciones del mercado inmobiliario. Se confirma la influencia del factor "tamaño" y sus funciones logarítmica y cuadrática, sobre la rentabilidad de los fondos, y la del "índice de vivienda" que, cuando se introduce en un modelo, absorbe y elimina la influencia del resto de variables. En el Apéndice se analiza la evolución y crisis de los fondos inmobiliarios españoles durante el período Junio 2008 - Marzo 2009; en los Anexos 1 y 2 se desarrollan de forma matricial los modelos más representativos de la Teoría Moderna de Carteras, aplicada en la tesis, y en los Anexos 3 y 4 se muestra la evolución anual del riesgo y rentabilidad de los Fondos durante el período de análisis.
