La realización intraconcursal de inmuebles: régimen de los bienes hipotecados y perspectiva registral
- Autores: Rafael Calvo González-Vallinas
- Directores de la Tesis: Máximo Juan Pérez García (dir. tes.)
- Lectura: En la Universidad Autónoma de Madrid ( España ) en 2022
- Idioma: español
- Número de páginas: 440
- Tribunal Calificador de la Tesis: María Ángeles Parra Lucán (presid.), Aurora Martínez Flórez (secret.), Fátima Yáñez Vivero (voc.)
- Programa de doctorado: Programa de Doctorado en Derecho, Gobierno y Políticas Públicas por la Universidad Autónoma de Madrid
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- Resumen
LA REALIZACIÓN INTRACONCURSAL DE INMUEBLES: RÉGIMEN DE LOS BIENES HIPOTECADOS Y PERSPECTIVA REGISTRAL RESUMEN Esta tesis se centra en la transmisión intraconcursal -dejando fuera la ejecución separada- de bienes inmuebles integrantes de la masa activa, lo que implica de forma indisoluble el análisis de aspectos registrales. La ejecución hipotecaria puede sufrir suspensiones derivadas del procedimiento concursal, y dicho procedimiento altera las reglas sobre el destino del sobrante. Pero dicha ejecución no sufre alteraciones sustanciales en su procedimiento, a diferencia de lo que ocurre con la transmisión intraconcursal. Tampoco son objeto de estudio las adquisiciones de bienes realizadas por el concursado tras la declaración de concurso -y antes de la liquidación-, que suponen la entrada de bienes en la masa activa, y que no requieren el cumplimiento de las reglas concursales exigibles para transmitir -salvo la posible intervención de la administración concursal-.
Por otro lado, debe recalcarse que la legislación concursal gira alrededor del empresario -deudor mercantil- y, junto con el pago a los acreedores, busca como fin último la continuidad de la empresa. Así, la aplicación de las normas concursales a la persona física no empresario -deudor común o consumidor- requiere, cuando menos, ajustes. Este estudio se centra en el concurso del empresario, individual o societario, sin entrar en las cuestiones relativas a la persona física -bienes gananciales, exoneración del pasivo insatisfecho, vivienda habitual y otras normas de aplicación exclusiva al deudor común-. A pesar de la repetida unidad de procedimiento, multitud de preceptos de la normativa concursal son de aplicación exclusiva al empresario -finalidad de conservación de la empresa, distinción entre bienes necesarios y no necesarios para la actividad, o reglas sobre unidades productivas- y algunas son sólo aplicables al empresario persona jurídica.
Dentro del objeto de estudio debe distinguirse entre dos bloques o partes: los requisitos generales -para la transmisión de bienes libres de cargas o sujetos a embargo- y los requisitos especiales para la transmisión de bienes hipotecados -sujetos a privilegio especial-, incluyendo la espinosa materia de la cancelación registral de cargas. Asimismo, las reglas deben modularse según la fase concursal en la que se realice la transmisión.
La primera parte de este trabajo se dedica a los requisitos generales para transmitir activos dentro del concurso, requisitos que son comunes a la enajenación intraconcursal de cualquier tipo de inmueble -libre o sujeto a privilegio especial, si bien estos últimos presentan mayores requisitos-.
En el primer capítulo, se delimita la materia desde un punto de vista temporal. Se fijan los criterios temporales para considerar una transmisión como concursal; básicamente, que ocurra durante el procedimiento concursal. Ello deja fuera a las transmisiones anteriores a la declaración de concurso, sin que sean objeto de este estudio la rescisión concursal, ni tampoco las reglas preconcursales -Libro II del Texto Refundido, con posible suspensión de ejecuciones pero sin incidencia en las transmisiones no ejecutivas-. Por otro lado, las transmisiones posteriores a la conclusión del concurso dejan de regirse por el régimen especial concursal, sin perjuicio de la incidencia que puede tener la reapertura del procedimiento universal.
En el segundo capítulo se tratan las reglas generales que rigen las transmisiones intraconcursales. Como requisitos básicos cabe referirse a la intervención de la administración concursal y a la autorización judicial, con sus excepciones. Con la declaración de concurso aparece, como figura esencial, el administrador concursal, con distinta incidencia si el régimen es de mera intervención o de suspensión de facultades. Junto con el consentimiento o complemento del administrador concursal, como norma general, es precisa autorización judicial para enajenar bienes de la masa activa, autorización que puede englobarse en el convenio o en el plan de liquidación -a su vez, sujetos a aprobación judicial-. Para el estudio de las reglas traslativas generales se parte de la fase común y se adaptan a las particularidades derivadas de la aprobación del convenio o del plan, con análisis independiente de cada uno. Dentro de la liquidación, fase natural para las transmisiones, se desarrollan los distintos medios posibles para transmitir, con estudio de las normas imperativas y de las reglas supletorias, así como las reglas especiales para transmitir unidades productivas.
El tercer capítulo, último de la primera parte de este trabajo, se dedica a la cancelación de cargas y asientos concursales, dejando la cancelación de hipotecas para la segunda parte de esta tesis, dedicada a los bienes hipotecados. En este capítulo tercero se abordan los requisitos formales y materiales para cancelar los asientos registrales como consecuencia del concurso.
La segunda parte de esta tesis doctoral pretende aclarar el régimen especial para la transmisión concursal de bien hipotecado. Parte de los requisitos básicos desarrollados en la parte primera -sigue siendo necesaria la intervención de la administración concursal y la autorización judicial para enajenar- para estudiar los requisitos específicos relativos a bienes hipotecados. Si el bien que se pretende transmitir está hipotecado, la existencia de un crédito concursal con privilegio especial añade una serie de requisitos específicos, centrados en el consentimiento del acreedor hipotecario y en la satisfacción prioritaria de su crédito.
En el capítulo cuarto, primero de la segunda parte, se delimitan los supuestos en los que se aplica el régimen traslativo imperativo de los bienes sujetos a privilegio especial, en especial de los bienes hipotecados -cuyo régimen se aplica por extensión a los bienes sujetos a condición resolutoria-. Se diferencia este régimen especial del de los bienes gravados con embargo, sobre los que no existe privilegio concursal material. Por otro lado, se desarrollan los requisitos para que el crédito hipotecario confiera privilegio especial, lo que conlleva la aplicación de este régimen concursal especialísimo sobre el inmueble gravado.
En el capítulo quinto, fijado su ámbito de aplicación, se tratan las reglas especiales e imperativas para la transmisión intraconcursal de bienes hipotecados, así como los distintos medios para enajenar -subasta, compraventa o dación en pago-. Se trata en este capítulo de la subasta, configurada como requisito -medio traslativo primario- por la normativa concursal; así como de la venta directa -“directa” por la ausencia de postores-, la dación en pago, y las especialidades relativas a unidades productivas que incluyan a inmueble hipotecado. Todo este capítulo gira en torno a un requisito básico; el pago preferente al acreedor hipotecario con el precio obtenido, salvo el supuesto de transmisión con subsistencia de la garantía.
Por último, el capítulo sexto aborda la cuestión relativa a la cancelación de hipoteca en relación con el concurso. Se tratan los requisitos generales para la cancelación concursal de hipoteca, unida a la transmisión del bien gravado, así como supuestos especiales de cancelación, ya sea por el titular de la finca gravada, ya por la peculiar causa cancelatoria.
En resumen, este estudio pretende proporcionar un esquema completo de los requisitos materiales y registrales para la transmisión intraconcursal de bienes inmuebles, en especial de inmuebles hipotecados. Se parte de una delimitación temporal -tratando las transmisiones preconcursales y postconcursales- y material -centrando el privilegio especial en la hipoteca-; para después tratar de las reglas traslativas generales -incluyendo la cancelación de embargos- según la fase concursal. Por último, se desarrollan los requisitos para transmitir bienes sujetos a privilegio especial, que presentan la peculiaridad de ser -casi- uniformes para cualquier estado del concurso. Para ello se realiza un análisis exhaustivo de la jurisprudencia, de la doctrina gubernativa y de la doctrina científica más autorizada en la materia.
CONCLUSIONES 1. Interés del concurso.
El concurso de acreedores es una institución compleja en la que confluyen una pluralidad de intereses, a veces contradictorios. Debe partirse de que la finalidad del procedimiento concursal no es la liquidación de la masa activa, sino la satisfacción de los acreedores -objetivo que en ocasiones se cumple en mayor medida con la conservación de la empresa-. Tampoco debe ser la conservación de la empresa el objetivo primordial, sino, en todo caso, secundario -atendiendo siempre al mantenimiento del valor de la masa-. No obstante, entre la conservación de la empresa y la conservación del empresario debe darse prioridad a la primera, sin llevar la “segunda oportunidad” a niveles desproporcionados, contrarios a la seguridad del tráfico.
2. El concurso como procedimiento judicial.
El concurso de acreedores, ya desde Salgado de Somoza, se articula como un procedimiento claramente judicial. Existe la tendencia de reducir la intervención judicial -“desjudialización”- en el concurso y, en paralelo, aumentar el poder de decisión unilateral del administrador concursal. A mi juicio, esta deriva no es la solución, sin perjuicio de la escasez de medios materiales y personales que existe en los juzgados. El control judicial, ya sea por parte del juez o por parte del letrado de Administración de Justicia, es imprescindible en las transmisiones de bienes integrantes de la masa activa. Sin pretender estigmatizar a los administradores concursales, su actuación unilateral incontrolada puede ser peligrosa.
3. Ejecución universal ordenada.
Aunque la finalidad primordial no sea la liquidación de la masa activa -se ha superado la visión del concurso como mera ejecución universal-, en todo procedimiento concursal se acaba por transmitir bienes. Resulta esencial que la autorización judicial para transmitir -o el plan de liquidación como autorización global- contenga de forma clara los requisitos mínimos -precio, forma traslativa y resto de condiciones- para llevar a cabo dichas enajenaciones. No tiene sentido articular un sistema concursal para, llegada la liquidación, permitir que se transmitan los bienes “conforme a mercado” o como libremente decida el administrador concursal. La legislación concursal, al regular múltiples formas de enajenación de forma flexible, no pretende llegar a la indeterminación total ni a una liquidación a toda costa, sino que permite un abanico de soluciones para transmitir a precios razonables y de mercado.
4. Transmisión prioritaria de la empresa o de unidades productivas.
La normativa concursal muestra clara preferencia por la transmisión global de la empresa o unidades productivas en funcionamiento. La práctica ha demostrado que, declarado el concurso, apenas se realizan estas transmisiones globales, puesto que las empresas dejan de funcionar. Para convertir esa preferencia legal abstracta en algo efectivo es preciso centrar el momento procesal oportuno para las transmisiones globales, que no es otro que la llamada fase preconcursal -una vez abierto el concurso, las empresas están abocadas a su liquidación por partes-. Por otro lado, la rapidez puede ir reñida con la transparencia en la búsqueda de postores, por lo que es preciso articular un sistema de publicidad preconcursal -a través del Registro Público Concursal- que permita determinar el perímetro y el valor de la empresa en funcionamiento dentro de un plazo razonable de antelación.
5. Subasta en sentido estricto.
La normativa concursal muestra una clara preferencia por la subasta como forma -regla general- para transmitir los bienes de la masa activa, por su publicidad y regulación. No puede desvirtuarse esta preferencia con una interpretación flexible que configure como subasta a toda “venta concurrencial” -concepto discutible elaborado por cierta jurisprudencia menor- lo que equivale a convertir la excepción -venta directa- en regla. Por otro lado, desde un punto de vista práctico, un desarrollo adecuado de la subasta electrónica -en un portal único, como el Registro Público Concursal para publicar los bienes y el portal del BOE para subastarlos- garantizará en mayor medida la transparencia y la obtención de precios adecuados. En cuanto a la subasta extrajudicial, debe potenciarse la subasta electrónica por entidad especializada, dados sus conocimientos del mercado -sin perjuicio de que podría plantearse la utilización de un portal único para estas subastas por especialista-, así como para liberar de carga a los juzgados.
6. Hipoteca y concurso.
La coordinación entre dos figuras antagónicas por naturaleza -el carácter universal del concurso frente a la afección singular de la hipoteca- obliga a que la legislación se incline por la prevalencia de una u otra. El sistema no puede desvirtuar por completo ninguna de las dos figuras; si bien el concurso modula los efectos de la hipoteca, debe evitarse que el mismo haga desaparecer las especiales facultades derivadas de la garantía hipotecaria. La eficacia concursal de la hipoteca no protege sólo a los acreedores hipotecarios afectados, sino que, desde un punto de vista global, permite que fluya el crédito -soluciones preconcursales incluidas- y sustenta la seguridad jurídica del sistema financiero. Al contrario, si se desvirtúan -vía interpretaciones jurisprudenciales o vía futuras modificaciones legales- los efectos derivados de la hipoteca, las entidades de crédito reducirán el flujo de capital y abocarán a más empresas al concurso.
7. Bienes sujetos a privilegio especial.
Las reglas para transmitir bienes sujetos a privilegio especial -realizaciones intraconcursales de bienes hipotecados- deben aplicarse a rajatabla por los juzgados, sin que una falta de personación o contestación por parte del acreedor le prive de sus derechos -en especial, el cobro preferente-. Debe superarse la tendencia a penalizar al acreedor hipotecario que no ha ejecutado de forma separada -en muchas ocasiones no ha podido ejecutar- y no deben reducirse las garantías de la realización intraconcursal de bienes hipotecados. En la misma línea, no debe demonizarse ni tildarse de abusivo -en general- al llamado poder de control del acreedor hipotecario en la realización intraconcursal -veto a la venta directa por debajo del precio mínimo legal o veto incluso a la subasta de unidad productiva-.
8. Liquidación o supervivencia.
En la misma línea de respetar la afección hipotecaria y sus efectos en el concurso, no parece adecuada cierta tendencia jurisprudencial de liquidar a toda costa, incluso por precios irrisorios -que no benefician ni al concursado ni a los acreedores-. Todo lo contrario, en el caso de bienes hipotecados nada obsta a que, tras la conclusión del concurso, se dejen sin liquidar y pueda el acreedor hipotecario ejecutar la hipoteca de forma ordinaria. La regla especial de la subsistencia de la garantía -con la consecuente asunción de deuda- resulta también aplicable en el supuesto de que no se pueda transmitir el bien a precio razonable, además de a los supuestos de concursado tercer poseedor o hipotecante no deudor -hipoteca en garantía de crédito no concursal-.
9. Cancelación de cargas.
La vertiente del concurso como ejecución universal vuelve a ponerse de manifiesto en la cuestión relativa a la cancelación de cargas y gravámenes. Toda transmisión concursal debe realizarse libre de cargas e hipotecas en garantía de créditos concursales -con la excepción de los casos expresos de subsistencia de la garantía-, dado que ningún embargo puede sobrevivir al concurso como procedimiento universal que es. Lo contrario supondría un atentado directo contra el principio de igualdad de trato a los acreedores concursales. Los requisitos para cancelar las cargas, centrados en la intervención del acreedor afectado, deben ser proporcionales a las facultades que dichas cargas confieran dentro del concurso -en la liquidación, la anotación de embargo ya no confiere ninguna facultad procesal especial-.
10. Concurso y principios hipotecarios.
En materia de principios hipotecarios, debe preocupar menos el tracto sucesivo -principio formal que se altera en el concurso- que la legitimación registral y la protección del titular, quien debe intervenir en el procedimiento en la forma marcada por la norma. En la línea de no aumentar el ámbito de la actuación unilateral del administrador concursal, no cabe cancelar la garantía hipotecaria o transmitir el bien gravado sin consentimiento del titular registral o sin resolución judicial que lo ordene. Debe mantenerse un equilibrio entre la doctrina mercantil-concursal y la doctrina hipotecarista, defensora esta última de los principios registrales. Si no se ponderan debidamente los intereses en juego en el ámbito concursal -en especial los derechos adquiridos- y se pretende que el concurso trate igual a situaciones desiguales, el desequilibrio provocado derivará en inseguridad jurídica.
11. Publicidad registral.
La publicidad registral de las resoluciones judiciales resulta esencial dentro del procedimiento concursal para que los terceros conozcan la situación de los bienes y derechos afectados. Sin perjuicio de la patente escasez de medios en los juzgados, la comunicación de las resoluciones concursales a los registros de la propiedad debe ser efectiva -no siempre se comunican en la práctica- e inmediata. En aras de la seguridad jurídica de las transmisiones intraconcursales debe inscribirse y publicarse todo contenido de trascendencia real-inmobiliaria derivado del concurso -incluidas las reglas traslativas del convenio o del plan de liquidación-. Para descargar a los juzgados de carga de trabajo resulta imprescindible que se afronte su informatización plena. Mientras no se logre la interconexión informática, se hace imprescindible la total colaboración de los procuradores en la comunicación puntual de las resoluciones a los registros de bienes.
12. Atribuir funciones a los registradores.
Existen ciertos trámites y comunicaciones que -de lege ferenda- podrían atribuirse a los registradores de la propiedad, al igual que las funciones atribuidas en el ámbito de la jurisdicción voluntaria. De esta manera se liberarían recursos de los juzgados, dejando ciertas funciones en manos de funcionarios objetivos, sujetos de una especial responsabilidad. En concreto, podrían aclararse los requisitos para transmitir bienes sin autorización judicial y ampliar en este punto el ámbito de la calificación registral. Asimismo, como las comunicaciones a acreedores posteriores en la ejecución hipotecaria, podrían atribuirse comunicaciones a los registradores en el ámbito concursal, para asegurar la intervención del acreedor afectado por la cancelación de cargas.
13. Registro Público Concursal.
El Registro Público Concursal, intercomunicado como está con los registros mercantiles y de la propiedad, debe seguir siendo el eje del sistema de publicidad telemática, sin perjuicio de que no haya alcanzado aún todo su potencial. Todas las resoluciones judiciales recaídas en concursos deben ser accesibles por los operadores jurídicos a través del Registro Público Concursal, objetivo que aún no se ha alcanzado. No tiene sentido crear nuevos portales informáticos, con la consecuente dispersión de la información, para aspectos concretos del procedimiento concursal -fase preconcursal o de liquidación-, sino que un único portal garantiza un mejor acceso a los datos. En cuanto a las unidades productivas, el Registro Público Concursal debe concebirse como el medio para que los terceros -posibles adquirentes- puedan conocer el perímetro y valoración de las mismas.
